台北市以及新北市隨處可見屋齡高達四十年以上的老舊大樓

這樣老舊大樓除了外觀常常斑駁不堪而影響市容外

更常見到的是缺乏電梯等現在一般社區常見的基礎設施

導致這些老舊大樓的居住品質不但無法跟最新落成的建案相比，甚至要搬大型的家具如冰箱之類的都相當困難。

而如果有行動不方便而需要輪椅的長輩，更是根本無法藉由樓梯回家，只有搬出社區這一個選擇。

當然有許多人希望可以透過都更的方式，直接將房子打掉重蓋，甚至主張都更之後可以賺錢，但這也不是一件簡單的事情。

第一個問題就是都更之後馬上就會面臨到使用面積變小的問題，像原本只有五層樓高的房子，

不可能拆掉重蓋就可以直接在原本每層樓面積不變的情況下改建成十五層樓，因為國家隨著都市規劃的不同

每個區域能夠蓋的合法面積都是有容積率上的限制的。

而且進行都更需要重新蓋新大樓，這筆錢也是一筆超級大的開銷，所以往往都會將蓋完後的一部份的戶數拿出來出售

但是如同前面說的容積率是有限的，有限的空間內又得預定拿一部戶數出去出售，實際狀態自然就是都更後大多數戶數使用面積都會變小。

第二個問題是當然就是錢了，由於重新蓋大樓會花很多錢，都更多出來的空間賣掉之後，往往仍遠遠無法支付這筆費用

因此原本的住戶依據都更產權比例，可能每戶都還要支付新台幣上百萬或甚至數百萬元的費用。

如果這些老舊大樓都是大樓新建就購入的住戶，過了三四十年之後，很可能已經退休了幾十年，

也不太有能力或是不願意再花費這麼高的費用進行都更。

第三個問題就是社區違建的既得利益者不願意放棄這些既得利益。

台北寸土寸金，很多不肖的一樓或是頂樓住戶就占地使用更不付任何租金

謹台北市一處各種陳年違建就高達數十萬棟，都是利用台灣人的人情味而剝削其他住戶的利益

不但大樓存在的數十年之間享盡了好處，再大樓老舊之際其他住戶想要都更

多數也不願意放棄這些長年下來的違法利益，裡面胃口小的希望開發商能按照市價買回這些它們霸佔的土地

胃口大的更需索數倍於土地時價的金額，完元無視它們無權占有之事實

正所謂人善被人騎，馬善被人欺，其他住戶長年來縱容這種違法現狀導致自食惡果，也堪稱自作自受。

基於上述各種原因，都更推動困難重重。

所以台北市政府跟新北市政府，都針對了老舊大樓的活化與更新採取了其他的不同方法，

其中很重要的就是對於社區增建電梯一次給予高額的補助。

從早期的每戶電梯高達三百萬的補助，到如今2022年年中的約莫新台幣200萬元的補助

對於要增建電梯的社區大樓來說，實在是很大的紅包

但是電梯要新建也是有很大的困難的

像是前面都更會遇到的問題，這邊也通通都會遇到一遍

但是要解決的難度就遠比都更小上很多

第一個主要的還是土地的問題。

很多老舊大樓的住戶會說，我家樓梯出來根本沒有地方可以蓋電梯阿

其實這是一個不完全正確的觀念，因為其實在建築物法規上，除了前面所提到的容積率概念，還有建蔽率的概念

就是建築物可以遮蔽多少建築物的土地，換句話說就是還有許多建築物的土地是沒有被遮蔽的，那塊土地被稱為法定空地

而政府為了要改善老舊大樓的居住環境，在建築法規上也放寬了讓老舊大樓的法定空地可以增建電梯，並據以申請上述補助金額

所以呢，在檢視大樓到底有沒有土地蓋電梯之前仍需要向政府機關調閱相關文件，確認你們大樓原本興建時候的法定空地

是不是可以符合興建電梯所需要的土地面積需求。

再來就是錢的問題

當然有錢沒有問題，問題是沒有錢興建電梯，所以這時候政府才會端出前面所講的紅包

由政府贊助約新台幣200萬給社區興建電梯，同時藉由這筆錢，也可以嘗試減緩社區推動興建電梯的阻力

而興建五層樓高的電梯約莫要新台幣400~500萬，在政府負擔200萬的情況下

其他十戶(若不納入一樓住戶則為八戶住戶)，每戶則需要分擔大約30萬

跟進行都更動輒上百萬而且或縮減使用面積的情況，相比之下確實是還是相當的有優勢。

最後可能最多的問題，可能還是法定土地遭到相關違建占用，而無法使用的問題。

政府機關由於拆除經費、害怕違建戶抗議或不斷面對到議員關說等問題，對於2x年以上的違建是往往是採取不處理的政策。

只有在舊違建對於公眾有立即且明顯的危害時，才會拆除。而只有對於新的違建是採取即報即拆的態度。

如同前面所講的，自己造業自己擔(拖手後的權利瑕疵擔保問題暫時先不論)，所以如果要解決違建問題來興建電梯，只剩下司法途徑了。

但是司法途徑有相當高的專業性，如果沒有對於自己案情的現狀達到專業度的了解與分析

便擅自提出訴訟，不但會面臨到社區內人情世故的壓力衝突，更未因為司法制度的不友善而賠掉鉅額的法院裁判費。

(因為土地金額往往很龐大，導致要繳納給法院的費用相較於一般訴訟來的高很多)

所以一般人沒有律師專業的協助，常常只能不知所措放任情況繼續惡化，或是自己貿然不委任律師便率然提出訴訟最後賠上鉅額的裁判費。

李律師也多次有感於人民遭到上述問題的困難，因此發願創立恒信國際商務法律事務所，提供各位產權遭侵害的住戶

享有得以伸張正義的機會，在司法的層層險阻中落實國家對於人民所許諾的財產權保護，進而實踐土地正義。

分管契約本質上是共有人之間針對共有物要怎麼管理所達成的一種共識。

在民國98年1月修法實施前，民法第820條第1項規定: 「共有物， 除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」

但顯而易見的，一個共有物可能同時被很多人所共同擁有，那如果要共有人共同為之才能管理，那要能夠成功管理的門檻就很高。

所以很多熱鬧地段的路邊常常看到類似鬼屋的不動產存在，很可能就是因為台灣長輩忌諱而不願意訂立遺囑，導致不動產最後只能給下一代共有。

加上早年間台灣家戶人口眾多，產了兩次的繼承之後，共有人的人數可能都來到了二十個以上，導致共有人太多而根本無法取得要如何管理的共識。

不動產荒廢在那邊很可惜阿，沒有營運沒有利用國家不能收稅，對於全體人民來說都是一種浪費。

為了促進物之有效利用，所以我國立法者考慮參考國外立法例，將共有物的管理修改為採取多數決的方式進行。

所以民法第820條第1項在修法後就被修改為: 「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算。」，明訂得以多數決的方式訂定分管契約，讓一些類似鬼屋的閒置資產可以得到更有效的利用。

但是多數決有時候會產生多數暴力，像是如果四兄弟共有一筆土地，老四被其他三兄弟排擠，其他三兄弟約定好土地免費給老大用，這樣老四原本應享有土地利益的1/4，的權益就被侵害了，為了避免這種多數人以多數決的方式侵害少數人的權益。

所以修法的時候一併增訂民法第820條第2項: 「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，賦予受侵害的共有人得向法院聲請變更的權利。

但是聲請法院變更都要時間，打完三審可能都很多年了，所以這段期間的損失要怎麼計算呢?

因此立法者一併增訂民法第820條第4項: 「共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。」，讓受分管契約多數決侵害的共有人，得要求其他共有人對於其損害負起連帶賠償責任。

因此，分管契約雖可以經由多數決來訂定，但得不得以多數決侵害少數共有人應享有的法律權益。

分管契約有它的作用，不過早期的人民對於法律的認識不是很充分，進行法律行為的時候沒有周詳的考量而沒有登記這個分管契約，所以產生了一個問題。

就是在分管契約簽訂之後，共有人把他的應有部分賣給第三人，但第三人卻不知道有分管契約存在，這時候分管契約能不能對第三人生效的問題。

這個問題雖然一路爭執了快五十年，人民對於法律的不理解，司法人員欠缺正當法律程序的概念下，讓分管契約產生了一個很不穩定的狀態。

對第三人生效不生效，就很看運氣。不過契約的本質就是不對簽約以外的人發生效力，所以對第三人沒生效也不用意外，畢竟交易安全還是要保護。

另外一個與分管契約很接近的概念， 就是約定專用。

一般比較常出現社區大樓的共有情況底下，由於社區大樓的使用面積主要可以分為專有部分跟共有部分兩個區域。

而將住戶們共同決議將大樓共有部分的區域專屬給某人使用這就是約定專用。

在民法第799條第3項後段有規定: 「共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」

所以從法條的文字上來看約定專用不是透過簽署契約，而是透過訂定社區規約的方式進行。

而經由規約比起契約來說是比較正式的，因為產權移轉之際往往前手可出於很多原因就沒告知後手相關分管契約，導致後手根本不清楚分管契約的存在。

所以，公寓大廈管理條例24條第1項規定: 「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」而公寓大廈管理條例第35條規定: 「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

雖然實務中有太多管委會營運不善倒掉，導致前的規約都找不到。

但是總體來說有管委會保管並傳承這個規約，讓規約的可靠性與公示效果會比分管契約好很多。

透過上述公寓大廈管理條例的規定，新的所有權人在買房子的時候就可以透過向管委會調取規約的方式，得知約定專用的存在，進而使約定專用發生公告的效果。

那要怎麼將約定專有訂在社區規約當中呢，當然就是要修改社區規約了。

而修改社區規約的規定，法律規定在公寓大廈管理條例當中。

公寓大廈管理條例第3條第12規定: 「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」

而公寓大廈管理條例第31條規定: 「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

所以如果規約沒有其他約定的話，只要區分所有權人會議可以超過這個門檻，那就可以通過修改規約的決議了。

法律有句俗諺:「法律不保護讓自己權利睡覺的人。」

在保守儒家觀念跟人情味很重的台灣，有時候維護自己的權利還要感覺到很不好意思，但是國家的制度還是要運作。

所以各種制度就會相互進行折衝，像是民法向他人主張權利的時效，最長就是十五年，意思就是第十六年以前的部分國家不保護你的權利。

這在法律上的專有名詞叫做「請求權時效」，而這個觀念落實在法律的很多層面上。

所以你的不好意思往往最後會造成法律上的效果。

像往往新聞媒體上有知名人物宣稱保留法律上的追訴權，雖然看起來好像是廢話，但實際上也有避免請求權時效消滅的意味存在。

在不動產的領域來說，最常發生的就是各種社區內的違建，由於社區住戶長期的放任，可能存在時間都已經達到30~40年以上。

那既然不動產的所有權人這麼佛心不去維護他的權利，那法律上就會去思考是不是應該不要保護他的權利。

但是不動產的所有權怎麼說都是法律上登記的權利，國家也不好意思明目張膽的這樣直接剝奪他的所有權。

所以這時候有人想到了一個方法可以來懲罰這個權利睡覺的所有權人，就是時效取得地上權的制度。

讓不動產的所有人雖然還是保有所有權，但是卻失去了使用權，等於吸乾了這個所有權的存在。

像我國民法也有以下規定:

民法第769條:「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」(惡意占有)

民法第770條:「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」(善意占有)

民法第772條:「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」(地上權亦有適用)

因為違建是附著在土地上的，如果違建的興建者能取得地上權而使違建具有占用土地的權限，那就等於在沒有剝奪所有權的情況下，禁止所有權人的權限，進而達到懲罰所有權人的效果。

但法律也是分的很細的，雖然所有權人怠於行使權利而讓其他人可以有使用權，但其他人要怎麼獲得這個使用權也是有不同的門檻。

像依據民法第772條要主張登記地上權的時候，如果在占有的一開始是不小心而且不具有過失占有到其他人的土地，像是越界建築之類的，

就可以依據民法第770條的規定在十年內獲得登記地上權的權利。

而如果占有人是一開始心存惡意而惡意侵占的，例如整個違建建築在別人土地上的，因為別人權利睡著超過二十年，

法律也會認為占有也開始有保護的空間，讓占有人獲得登記的權利。

當然，這也僅僅是有申請登記的權利而已，不代表占有人實際就有了地上權，需要去登記才會有。

如果占有人也讓自己的權利睡著了，那最後忽然有一天所有權人睡醒了要索回土地，占有人雖然占有滿了二十年，

也會因為沒有登記而無法主張地上權。

畢竟兩邊的人都讓權利睡著了，而且所有權人是本來就是受到法律保護的，所以最後法律保護所有權人也是剛好。

這才是兼顧各方行為後做出最公正且細膩的作法。

曾有退休的土地代書跟民眾宣稱，土地共有人無法取得共有土地的時效地上權登記。

但早於民國87年大法官第451號解釋中早已做出明確解釋

大法官第451號解釋:「時效制度係為公益而設，依取得時效制度取得之財產權應為憲法所保障，業經本院釋字第二九一號解釋釋示在案。地上權係以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，故地上權為使用他人土地之權利，屬於用益物權之一種。土地之共有人按其應有部分，本於其所有權之作用，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。共有物亦得因共有人全體之同意而設定負擔，自得為共有人之一人或數人設定地上權。於公同共有之土地上為公同共有人之一人或數人設定地上權者亦同。是共有人或公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而占有共有或公同共有之土地者，自得依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及第七百七十條取得時效之規定，請求登記為地上權人。」

因此，不但共有人可以時效取得地上權，公同共有人亦可時效取得地上權。

講白話一點就是，老大老二老三老四一起繼承了父親的土地，但是老三佔據了這塊土地並在上面蓋了一間倉庫使用。

老大老二老四都假裝沒看到，這樣一晃眼過了二十五年，老大的小孩想要開餐廳缺店面就想到了這塊土地。

但是沒想到老三在一兩年前已經基於時效得地上權，並向官方登記了地上權。

因此最後老大的小孩只能忍受老三繼續使用這個土地。

原本很早期的政府機關自作聰明找了一個理由不讓共有人或公同共有人時效取得地上權，但是這種作法其實完全忽視所有權人讓權利睡著這件事情。

因為一塊土地長期擺著不去使用，社會上就不能對這塊土地徵收稅金，進而導致公共利益受到損害。

所以大法官第451號解釋推翻了相關實務見解，確實很有道理，

親族之間的土地尚且如此，在號稱人情味很重實著豢養巨嬰為患的台灣

侵占社區公有土地的人形更是滿地都是，你也是權利睡著的一員嗎?

記得法律不保護權利睡著的人，應隨時注意並維護自身的權益。

此一問題法院實務歷年來多次變更見解

最早期最高法院48年度台上字第1065判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，但這個見解有非常多的問題，因為契約原則只有針對有簽署契約的人有拘束力，但是法院卻透過判決的方式法官造法，將契約效力擴張到沒有簽屬契約的人身上，堪稱了是我說了算的代表，民國48年期間歷經二次世界大戰與國共內戰，當時的法官水準用現在的眼光看起來，就相當的落伍了。

在這種見解下，不動產買受人很可能完全不知道前手跟其他共有人簽訂了什麼契約，就受這個契約效力所及。

這樣子前手如果簽訂了一個很不公平的契約，就可以透過脫手的方式將這個不公平局面移轉給其他冤大頭。

所以後來時代進步了，在司法院大法官第349號解釋推翻了上面這個最高法院見解，認為後手只有在明知而可得知悉的情況下，才受到這個效力所及。

第349號解釋是這麼說的:「惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，講的很掉書袋，那個時代的法官就講話文謅謅很官腔，以為別人會認為它們很有學問的感覺，但是這個解釋跟前面那個最高法院判決比起來，其實也五十步笑一百步。完全沒有財產權應該受到正當法律程序保護的概念，也就是財產權的保護不是只有實質上不受侵害，而是在財產權的法律程序上，也要受到法律合理的保護。只會裝官腔卻沒有這種憲法意識，就會讓其他的後進對於大法官解釋失去很多尊敬的感覺，大感到挖靠我看到了什麼。

當然，本文也不應該掉書袋而把這種問題講清楚一下，為什麼這個大法官解釋沒有正當法律程序的概念呢。

其實，先回歸問題的本質，先假設這個分管契約他真的存在好了，那為什麼這各分管契約會產生拘束後手的效力呢。

因為這個分管契約產生了物權化的效力，也就是類似所有權，像我一台汽車誰都不能開走，就算沒跟我簽契約的人也不能開走，這就是物權化效力。

但是為什麼可以這樣，一般來說不動產的後手他不一定能看到或知道這個分管契約，所以大法官只想到了這個層次，假設你後手有機會知道的話，那分管契約就要對你生效。

這有病阿，國家物權有公示性原則，也就是誰有不動產的權利，都要去地政機關登記，由於有了登記，誰都不能說我可能知道或可能不知道，後手不去查地政機關公開的資料就去買了這個房子，那這樣子就真的應該可以把責任算在後手的頭上，而使得分管契約對後手生效。

但是實際上的情況是，不動產共有人之間的約定，他們都很懶惰不願意去登記，然後大法官就縱容他們不登記的這個行為，想方設法的為這些不登記的分管契約人找理由去維持並擴張分管契約的效力，就像是第349號解釋幹的事情一樣，但這就會有問題啊，對於其他要購屋的新手來說，因為地政機關沒有公示的情況，所以在社區大樓法定區域內的違建，他可能是具有分管契約效力的建築物，那後手看到了這個違建，是否在購買這個房子之前，後手就有機會可得而知這個分管契約的存在。

但是也有可能這個違建他其實只是真的違建，所以不受到分管契約的保護。

但不論該違建的占用者在最早期的時候是不是真的與其他共有人真的簽署分管契約，後手在買房屋之前如果去問的占用者的話，占用者一定會主張他是有權占用，那怕是提不出任何證據。

另外再加上不動產常年來很可能經過多次易手，如果易手兩三次以上，後手實際上已經無法從前一手處去確認該違建是否真的具有分管契約的存在，但卻並非不能可得而知(畢竟違建占有人嘴巴上就主張有分管契約)，導致後手的產權在行使上受到了明顯的妨害。

或許也有人會說不然後手你就去告，但是不動產金額龐大，光是付給法院的費用往往就可能高達幾十萬，而且後手也很難得到確切的證據讓後手作為起訴的依賴。

而這一切的一切只因為政府機關對於最初分管契約的縱容，大法官欠缺財產權的正當法律程序概念。

讓最初的分管契約人在偷懶不登記的情況下仍要維持效力，進而對於這個社會的交易安全之公益性帶來嚴重減損。

登記是多麼簡單的事情，相較後手所付出的代價，從比例原則的角度來看也是顯然不相當。

其實既然分管契約已經達到了物權化的效力，那就應該嚴格要求分管契約的公示性也要完全達到一般標準物權的程度。

有多少權利盡多少義務，這才是一個健康的法律制度。

因為憲法保障人民的基本權，而財產權也是重要的基本權，理當在交易過程中也應該可以看到公示化的分管契約。

這才是讓人民的基本權獲得保障而兼顧所有人權益的作法，大法官再加加油吧。

因而後續民法修法也繼承了這個法官第349號解釋為德不卒的概念，增訂了民法799-1第4項後段:「其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」，把政府沒有要求分管契約完成公告程序的責任轉嫁給人民。所以要透過其他既有的法律手段解決這個問題，就要繞非常非常多的路。

高房價的諸多原因裡面，不能忽略的就是台灣許多土地遭到違建所佔據，導致合法的人反而需要負擔更高的代價才能使用土地，

而這一切的起因是大法官沒辦法落實捍衛基本權所產生的後遺症。

如果一般人的土地不幸被他人占有 ，由於一般人不具有公權力，只能透過法院的方式將土地取回。

但是法院並不是慈善機構，台灣一般老百姓選舉投票投習慣了，習慣政客討好選民的模式。

所以往往會把享受政府機關服務的那套模式，照搬到法院裡面來，但是那最後只會踢到鐵板的。

雖然說現在台灣已經是民主國家，法院也是政府的一部分，自然要本著服務人民的精神，不可以一付官老爺的姿態。

但是服務歸服務，客氣歸客氣，法院跟一般行政機關還是有根本本質上的居別。

原則上一般人跟行政機關申請什麼東西的時候，往往行政機關要秉持著衡量申請人的利益與國家的公益，按照法律的規定去處理，又稱為依法行政。

這時候一般人申請的行為，就是讓一般人獲得了一個獲准的利益，這時候申請獲得了利益，那多多少少公益也受到損害。

比如說我去考駕照，通過了獲得了駕照，好像沒什麼沒有人的權益受到侵害。

但是如果政府發出了2000萬張駕照，進而導致塞車，甚至給一些很容易酒駕的人獲得開車的資格，那公益確實是會明顯受到影響的。

但是畢竟這時候一個人獲得駕照對於公益的影響往往還是很小的，所以這時候一般人去申請，政府機關當然還是可以很仔細的去幫忙他處理，並給予各種指導。

但是在法院的情況就完全不是這樣了，像以民事訴訟為例，可以簡單的分為原告根被告，而法院透過審理的程序，依據法律的規定來處理原告跟被告之利益，又稱為依法審判。

這時候法官可以不可以跟行政機關一樣， 很仔細的服務原告，說原告你啊要怎麼做才會勝訴呢?

當然是不行的，因為這時候就變成了不公正的審理。

不過許多台灣人往往認為自己是有道理或是受委屈的一方，法院應該要努力的幫自己，這樣才是公正的包青天法官。

這種民眾越來越多，就導致許多原告或被告上了法院只想跟法官談感情裝委屈，而不願意跟法官談案情，而使得法官不能依法做好審判的工作。

因為審判的目的，其實是要依據法律所規定的要件，由法官去確認誰做的事情比較符合法規的要件，而不是誰比較委屈。

而許多比較資深的老法官看久了，遇到談心的民眾也只是微微的笑，民眾有時候還會認為法官已經感受到自己的委屈，理當要判自己贏。殊不知已經錯失拿出證據向法官證明你有道理的最好時間，有些事情一審沒提出來，二審很可能就不用提了，因為二審並不是換一個法官繼續審理這麼簡單，

怠於行使訴訟行為的人 在法律上有一種效果叫做失權效，一旦構成了這種效果， 將會失去繼續提出相關主張的權利，

因為在訴訟上的一方應該對於他方要有基本的尊重 ， 對於法院也要有基本的尊重，不能讓大家要等你提東西等個很久

因為使用法院都是有很高的成本的，全台灣一共就2000多個法官，你做一些不完備的事情要大家需要時間陪著你進行官司

其他可能也有很多人有更多的重要的事情需要法官進行審理，你這邊分走了法官太多不必要的時間，那其他人可以得到法官審理的時間也就會更少

可能導致法官不小心犯錯而沒有發現，最後做出了比較不合理的判決。

也正因為如此，民事請求程序中，都要跟法院支付裁判費的，就算你沒有請律師也是要付的，因為這是付給法院的，法官不會拿這筆錢進行分紅

但是由於提起訴訟需要成本，也比較能督促人用心的進行審理程序，不然原告打輸了這筆裁判費就拿不回來了。

而裁判費大致可以用訴訟標的(也就是爭執物品)的1/100進行計算。

因此假設爭執的事情是被告欠原告新台幣100萬，那要給法院的裁判費大致上可以抓新台幣1萬塊。

而如果爭執標的如果是土地返還的話，那標的就是這一筆土地，要給法院的金額則也要用土地價額的1/100進行計算。

但是土地的金額很大啊，這樣子所有土地返還的訴訟，最後敗訴的人都要承受這筆鉅額的裁判費。

雖然在地價稅的課徵上，有所謂公告現值的計算方法，有的時候法院也會採用。

但是逛法院的人以及跟法院談心的人實在太多了，所以還是有法官會適時的堅持要採取土地的市價計算裁判費用。

例如最高法院 110年度台抗字第 1172號裁定就表示:「按民事訴訟採有償主義，裁判費之預納乃起訴或上訴必備之程式，攸關公益，屬於訴訟成立（合法）要件，法院不論訴訟程序進行至何程度，均應依職權調查該要件是否具備，以維護公益及當事人之程序利益。故核定訴訟標的之價額，為法院應依職權調查之事項，不受當事人主張及下級法院原核定訴訟標的價額之拘束，倘下級法院所核定之訴訟標的之價額有誤，上級法院仍得重新核定。又核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，民事訴訟法第77條之1第2項前段定有明文。所謂交易價額，應以市價為準。而土地公告現值係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例第46條規定，對土地價值逐年檢討、調整、評估之結果，雖非不得據為核定訴訟標的價額之參考，但非當然與市價相當。若原告起訴時訴訟標的之實際市場成交價額低於或高於公告現值，仍 應以實際市場交易價額為準 」

簡單的來說，雖然土地市價很高，公告現值往往比市價低，但是上級審法官看到下級審法官這麼努力審這個案子，

但是裡面的當事人又真的很愛跟法官談心消耗了法官很多的時間，這樣上級法官可以考慮以比較高的市價，來做為核課裁判費用的基準

(當然這樣可能核課下去可能會差很多)但這都是法官對人民盡心盡力後，人民應該要繳納給國家的錢。

所以具體上土地返還訴訟要繳納多少的裁判費，要依據不同法官對於案情的認定而個案來做決定，看是要用比較高的市價還是比較低的公告現值。

老舊大樓興建的時候早，早期的建商輔導成立管委會的情況也沒有現在做的這麼好。

所以老舊大樓長年下來管委會運作得常常不是很順利，也可能輪流抓交替一樣找一個人擔任主委。

但是這樣就很容易導致管委會效能不彰，使得社區大樓住戶的權益受到損害。

因為根據公寓大廈管理條例，社區不但應該有管委會，而且管委會還有許多法定義務跟責任。

如果管委會效能不彰很難善盡到公寓大廈管理條例裡面的義務，進而導致許多的住戶喪失許多法律上應有的權益。

例如像是自己家門口樓梯間的電燈如果壞掉了，應該要趕快維修，不然晚上如果沒開燈說不定走樓梯踩空跌倒就很危險。

由於管委會運作不彰，加上民眾法治觀念欠缺與小氣不肯吃虧的心理。

有些住戶甚至會認為你們家口樓梯間的電燈壞掉，應該要你自己出錢維修，或是由你那一層樓的人自己出錢維修，不應該動用到社區其他人的錢。

然而，其實這些都有明確的法律規定的。

像公寓大廈管理條例第10條第1項規定:「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」，而該法第10條第2項前段則相對的規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，當然在民法第799條第1項也規定:「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之」。

因此，法律寫得很清楚啊，共有部分的地方就是由所有社區的人依據應有部分比例(也就是持分比例)進行分攤，只有專有部分的維修費用才是由該住戶自己分擔。

所以回過頭來看，樓梯電燈的位置雖然位於某一層樓，但是樓梯仍是公共區域，因此這部分的修繕也是公家來出。

但是如同前面所講的，老舊大樓的管委會運作不是很順暢，例如說今年的主委是由二樓的住戶擔任。

那四樓門口樓梯間的電燈壞掉了，誰要來修或是說誰可以修呢?

當然，如同前面提到的，四樓門口樓梯間的電燈，是位於樓梯間，所以當然是在公共區域，按照公寓大廈管理條例第10條第2項前段的規定，是管委會要來修的。

不過燈現在就壞掉了，沒有燈晚上很危險，要等到管委會來修好這個燈可能還要好幾天，那四樓自己能不能修呢?

其實民法第820條第5項規定:「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之」。

因為換電燈其實是很簡單的修繕行為，不會花很多錢，加上四樓自己有摸黑走樓梯踩空的危險，當然四樓自己可以先修，最後再跟管委會報帳。

不過如果共有部分的修繕是很巨大的，例如說是大樓外面的磁磚要整個拉皮換新的，這跟前面所提到的換電燈又不一樣，那法律有不同規定嗎?

當然有的，這邊規定在公寓大廈管理條例第11條第1項:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」。

所以只要知道正確的法律規定，就不用擔心社區共物在維修的時候，自己吃虧了。

因為每戶都有自己比較容易對應到的公共區域，而公共區域的部分由大家一起分擔，就是這麼簡單。

外國人常說台灣最美麗的風景是人，但是利用其他人的人情味而胡作非為，那就是台灣風景中最不美麗的地方。

能夠處理這種問題的最好方法，就是讓法律的規定完善的進行運作。

像如果不幸有社區的少數住戶，無視社區其他住戶，發出巨大的噪音 ;或是隨意飼養寵物卻沒有做好清潔，導致惡臭傳遍整個大樓社區。

當然可以依法處理，像公寓大廈管理條例第16條1項就規定:「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」

因為畢竟社區是大家一起區住的地區，當某些住戶缺乏公德心，進而造成其他住戶的困擾的時候，理當有法律規定可以維護其他住戶的權益。

但是徒法不足以自行，如果只空有法律的規定，而沒有執行法律的單位，那法律規定的再好看也是沒有辦法落實 。

所以公寓大廈管理條例就賦予了管委會一個職權，也就是強制驅離這個住戶。

規定在公寓大廈管理條例第22條第1項第3款:「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：...三、其他違反法令或規約情節重大者。...」，聽起來要驅離鄰居，好像有點沒有人情味，不過如果不能夠維護法律的尊嚴，那造成其他住戶權益集體的損害，那才是真的沒有人情味。

法院實務上，這種案子稱之為強制驅離，還不算太少見，像最高法院 106 年度台上字第 2109 號民事案件，法官也具體說明了大致在哪些情況下，強制驅離的請求會被准許

最高法院 106 年度台上字第 2109 號民事裁定當中記載:「...上訴人為XX華城社區之住戶，長期在居住之屋前養狗多隻，不僅吠聲產生噪音，又不妥善清理其排泄物及餵食之骨頭等廚餘廢棄物，造成嚴重惡臭與髒亂，復將犬隻拴綁在巷內中庭，致同巷其餘住戶心生畏懼 ，不敢從中庭進出，顯然破壞社區環境衛生，影響住戶之安寧， 嚴重妨礙社區之公共衛生、公共安寧及公共安全，核係違反公寓 大廈管理條例第16條第1項、第4項及XX華城社區制定之住戶公約及社區寵物管理辦法等規定，且其情節亦屬重大...」，透過裁判的說明一個標準社區裡面的不良住戶的行徑就躍然於紙上。

管委會把那位不良住戶驅離了之後 ，但他的房子還是在那邊阿，要怎麼處理呢?

其實關於這點也很簡單，就是管委會也有權向法院聲請拍賣那位不良住戶的房子。

公寓大廈管理條例第22條第2項:「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之」，法條其實寫得很清楚，如果法院支持管委會驅離的決定，那麼那位住戶就得乖乖的自己搬走，不然管委會就有權力把這個房子拿去法拍。

房子法拍的價值 ，正常來說是比一般交易加值還來得低的 ，所以如果法院真的支持了管委會的決定，那房子的問題也不用擔心，很快就會有新的住戶再搬進來。

當然， 不良鄰居的存在 ，想必許多人也都有遇到過 ，只是敢怒而不敢言 ，無邊無際的忍耐 ，其實會有這樣的結果 ，都是緣起於管委會的運作不力，導致社區住戶受法律保護的權益受損，在一個傳統且封閉的老舊社區中，法律所賦予管委會的機能，可能都會被徹底架空，所以部分的住戶只能面臨到獨力處理這個問題的局面。

不過其實這個問題政府也很重視，了解台灣社區的鄉愿情況，所以立法者也把主管機關監督的權責放到了法律中

公寓大廈管理條例第48條第2款規定:「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：...、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。」，所以管委會如果坐視不管這種不良的住戶，政府可以開罰單的，而且可以一直開，開到管委會會肉痛為止。

社區大樓管理不易，但針對不良住戶的處理，法律上可以說提供了足以解決的方法，剩下來的就是敢於提出問題挑戰鄰居的住戶了。

社區大樓與透天厝最大的差異， 就是住了很多不同戶的人

不同戶的人，由於不是一家人，所以有時候就不太會顧慮其他住戶的需求

這時候就要透過法律的規定，才能夠讓社區大樓的住戶間彼此的權益可以獲得合理的維護

最常見的一種情況，就是有些住戶家裡發現漏水的情況，但是水管的管線經過許多住戶的房間內

很有可能需要檢查好幾個其他住戶的房間，才能夠確認水管管線漏水的情況

因為水往低處流，可能水管從高樓層的牆壁內發生破裂，但是最後水卻從低樓層的牆壁中流出

所以很有可能需要檢查到沒有漏水情況的住戶，才能夠釐清整個漏水的情況

但是有些人天生比較自私，別人家漏水了，會覺得那是別人家的事情，自己沒有義務要協助他

或許這種講法不是沒有道理，因為房子是自己的財產，誰可以進來誰不可以進來，屋主本來就有決定的權利

不過如果社區大樓真的按照這個邏輯運作，那包含管線在內的很多問題，可能永遠都沒有辦法解決了

所以立法者當然想到了這個問題，在這種社區住戶權益衝突的地方，訂定了規定

在公寓大廈管理條例第6條第1項第2~3款規定:「住戶應遵守下列事項：...二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。...」，載明了社區管委會要維修共用管線時，如果要進入某一戶住戶的家中時，該住戶不得拒絕，用不得拒絕這個字眼，更顯得法條用語的強烈，而除了管委會要維修共用管線外，各別住戶也可能需要維修他自己的管線，所以立法者也同時做了一樣的規定，其他住戶都是不得拒絕的

當然，為了要兼顧其他住戶的基本權益，有維修必要而進入其他住戶的區域時，也要遵守好基本的禮節

因此，公寓大廈管理條例第6條第1項第1款規定:「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。..」

畢竟生活在同一棟大樓裡，在合理的情況下，協助他人做修繕本來就是人之常情

不過人一多了沒有同理心的自私住戶也難免會存在

像臺灣高等法院高雄分院 110年度重上更一字第3號民事判決這個案子，為了簡單維修的事情

居然官司前前後後就打了快要五年，最後高等法院還是認為:「上訴人依管理條例第6 條第1 項第3 款規定請求被上訴人容忍上訴人及其所雇請之工程人員進入被上訴人所有OO號3 樓內，就附圖所示A 區域共用管道間即系爭OO號3樓共用管道間底部之潮濕積滲水狀況，進行水管線、樓板修繕及防水措施，使附圖所示B 區域即OO號2 樓、OO號2 樓樓梯上方平頂滲水漬、壁癌、油漆剝落處回復不漏水之原始狀態，自屬正當，應予准許...」，說明相關合理的維修情況，是受到法院所支持的，更進一步呼應了法條上「不得拒絕」此一用語，所以其他住戶有維修需求的時候，身為鄰居的住戶自應依法給予協助

社區大樓是許多住戶一起居住的地方，因此常常都會有許多事情都會牽涉到整體住戶。

因此除非有法律的特殊規定，不然許多涉及到整體住戶的事情，都是需要透過社區的住戶開會決定的，而這就是社區的區分所有權人會議。

當然多數的社區，管委會都是一個爛攤子，畢竟再台灣這個職位都是無給職居多，那就是要為社區做公益了，在這個情況下當然很少人會願意主動投入。

不過有的時候管委會可能透過社區冷漠的參與，進而通過程序的瑕疵來通過比較重大的決議，例如像是社區的外牆整修案，這種金額比較巨大的決議。

因為這似的決議，很可能在管委會內部開會的時候，已經討論很久了，甚至找來了三家以上的廠商進行比價，但是由於金額比較龐大，當然是要經過區分所有權人會議

，才能夠正式通過要開始社區外牆整修的決定。

因為管委會的管理委員，可能對這個案子已經很熟悉了，所以事先私下敦促支持這個決議的住戶一定要出席區分所有權人會議，以便通過此案。

可是為了要擴大支持方的優勢，管委會或支持方，可以選擇的一個作法，就是不先公告這件事情，這不支持的住戶無法得知這件事情，所以可能會缺席區分所有權人會議。

畢竟要去開區分所有權人會議是相對比較麻煩的事情，如果利用住戶選擇不去開會的心態，加上不讓不支持的住戶知道這種事情，就比較容易獲得人數上的優勢。

所以立法者針對這件事情，也在公寓大廈條例第30條規定:「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」，對於會議的召開做出了規定，說明應該要書面通知，更為了避免可能有住戶長期不住在社區或臨時出國，或有其他因素，導致住戶無法知悉，而規定了十日以及二日之前的期限，讓住戶受到更充分的保障。`

然而，雖然說立法者訂立了公寓大廈條例第30條，但是卻沒有一併規定如果有人違反該怎麼處理，因為法律的規定如果沒有罰則或是對應違反的規定，將會形同具文。

所以法院就透過法律解釋的方式，藉由區分所有權人會議的性質很像社團法人，所以便援用社團法人的規定來做理處。

最高法院 106 年度台上字第 2202 號民事裁定揭示︰「…上訴人未公告系爭修正案，僅於會議當天，於現場發 放系爭修正案提案單，主席於系爭會議將系爭修正案列為議案， 被上訴人之配偶代理被上訴人出席系爭會議，當場表示異議，惟 系爭修正案仍經討論後決議（下稱系爭決議）通過。查公寓大廈 管理條例（下稱管理條例）第30條及系爭社區住戶規約第4條第3 項均規定區分所有權人會議（或住戶會議），應由召集人於開會 前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人（住戶），但 有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於 2日，系爭會議開會通知單及社區住戶會議議事規則第7條規定住 戶得以連署方式於社區住戶大會提案，並於開會前5日（或3日） 將連署案送達上訴人即可列入議案討論，乃違反前開管理條例及 住戶規約規定。而管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反該條例規定之法律效果，無明文規定，區分所有 權人應得類推適用民法第56條第 1項規定，請求法院撤銷該決議…」，已經明白的記載了解決的方法，那就是類推適用民法的規定要訴請法院撤銷。

為民眾在法律沒有規定的情況底下，找到維持權益的一個路徑。

違建使用了他人的土地，首先就等於變相剝奪了其他人的產權，而其中最直接影響到的，就是不動產的使用權。

而標準不動產的使用權，都以支付租金作為代價，例如最常見的出租房屋就要付給房東租金。

違建雖然不合乎行政法規，但是那是市政府處管處的職能未完善行使，並不妨礙違建占有者與他人的民事法律關係。

所以頂樓加蓋房間又出租給其他人，當然違建占有者也可以向房客收取租金。

但是其實違建之所以是違建，除了他違反行政上的建築外，違建如果使用到其他共有人的產權，那自然也是違反民事法規的。

而這所對應支付的代價，也當然可以用租金計算，以衡平共有人之間利益關係。

用租金計算，有缺點，也有優點。

先說缺點，民法第126條規定︰「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

由於租金有短時效的規定，所以超過了五年之後，其他共有人就沒有辦法向違建占有人索討租金。

當然，實務上甚至決大多數的住戶選擇相忍無視處理，政府這樣規定倒是也遠足以適用。

只有等到違建住戶產生的環境噪音或污染過於嚴重，其他住戶終於忍受不了才想處理，這時候才發現權利已經不受法律保護，這也很符合私法自治的原則。

而優點是彌補契約的不足（當然是指如果有的話）。

台灣早期有少數優質的建商，會在興建房屋初期，就幫住戶設計好規約與分管契約。

讓住戶之間的法律關係，除了法律明定的條文以外，還多了一層契約的關係。

這樣其實很有好處的，第一個當然是契約規定絕對比法律還要細膩跟縝密，很多細節事項可以訂定的更為清楚。

第二個就是法律上的請求權時效，可以達到15年，也就是民法第125條的規定︰「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定」

所以如果建商很好心的幫住戶設定好分管契約，有住戶違約了，那就一直在15年內都可以就違約造成的損失來做請求。

不過住戶要舉出15年內到底因為這個違建產生什麼樣的損失，很困難阿

民法第216條規定︰「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限」

雖然請求權可以長達15年，但是絕大多數的住戶要具體舉出租金以外的事項來證明自己的「所受損害及所失利益為限」是很困難的

由於租金的請求權時效比較短，法律就順帶好心的賦予比較明確的請求規定。

土地法第97條規定︰「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。

土地法第148條規定︰「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」。

所以可以用申報地價來當作土地的租金，進而向違建占有人請求該筆租金，

當然，法定地價相較於市價來說是相差甚遠，不過不重視維護權利的產權人來說，法律自然不會給予完足的保護。

因為法條用語有不超過這個字眼，所以法院就開始擴解釋。

例如將行政機關每年已經調控過一次的地價，按照地區的繁華程度，再一次進行調整，以彰顯法院的權利不輸給行政機關概念。

像是在捷運站等熱門地點附近，因為很熱鬧這個法院都看得懂，所以地租就會比較貴。

但是如果是在什麼深山裡面，看起來很荒涼這個法院也看得懂，所以地租也有向下調整的空間。

像臺灣士林地方法院民事判決110年度訴字第990號︰「…故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。經查，系爭土地坐落新北市淡水區，位於被告經營之汽車保養廠後方，地形為山坡地，其上現況為樹林，並未開發使用，附近並無住家，經由八勢路連接至中正東路2段，步行7至10分鐘可抵市區，重要公共設施有捷運及淡水輕軌紅樹林站，此有本院勘驗筆錄、現場照片，及原告所提地圖、環境照片在卷可參。本院參酌上開因素，認相當於租金之數額以土地申報地價年息7%計算，應屬適當…」，所以士林地方法院認為，附近沒有住家的山坡地，不用給足土地法97條所定的10％，只要給7％就可以，就很適當。

所以以租金計算違建的賠償，確實是有比較清楚的規範，雖然計算出來的金額仍然遠低於市價，不過基於怠惰行使權利法律不保護你的概念

法律仍然保留五年內得請求租金的概念，已經算很夠意思了。

舉然台北數以十萬間的違建中，一萬間違建裡面可能都沒有一間違建的住戶去向法院請求租金。

所以說不要讓權利睡著了，這樣神仙下凡也救不了。

頂樓加蓋一直是雙北地區甚至是全台灣地區常見的違建。

尤其在寸土寸金的市區，如果多了一間套房，甚至多了兩三個房間，一個月大概就可以得到2～3萬塊錢的租金收入。

甚至比很多大學生剛出社會的薪水還要來的高，所以進而衍生出許多違建的奇觀。

但是就像人有身份證，房屋也有使用執照，政府對於使用執照的核准牽涉到政府對於每各地方的區域發展考慮，甚至稅金的徵收等等。

所以房子當然不能說想蓋多高就蓋多高，所以依法自然也不能隨意在頂樓增蓋什麼套房甚至是數間雅房。

不過執行法律的代價很高，因為台灣本來就是一個臨時的反共復國的基地，所有的違建在建立當初基於臨時性的需求都可以被容忍

但是隨著時代的變遷，反共基地的口號已經煙消雲散，但長年下政府縱容不取締的違建數量已經如熊熊大火燒的滿山片野，

政府要推動違建取消勢必會造成很大的反撲，所以就把絕大多數的違建問題，留給了人民與下一代。

不過一代的人做一代的事情，政府雖然無力進行數十萬違建的執法行動，但是至少也畫出了一條界線

就是不容許新違建的產生，利用分化的方法，減少違建存在的政治力量，利用妥協的方式，儘量的解決這個巨大社會問題。

為什麼會說是社會問題呢，因為從解嚴至今，台灣還是習慣大政府的存在，希望政府能夠有力的解決人民所遇到的問題。

而違建的存在將會顯然會對其他的住戶甚至行人造成利益上的損害，加上台灣人情味濃厚，往往不願意對鄰居的違建興訟，

所以只能指望政府解決這個問題。

其實，政府也是真的可以解決一部分的問題，像是頂樓住戶的不當增建，並將增建房間予以出租給其他人

不但增加了原本房屋設計的重量，造成了大樓的居住安全，更進一步將社區共有部份所產生的利益完全獨吞。

當利益產生的時候，人有時就會產生違反法律的念頭，而當利益越發巨大的時候，有許多人就會鋌而走險違反法律。

頂樓住戶為了自己的利益，增建違建之後，遭到舉報被政府拆除了該違建，但是還是會有部份的住戶執迷不悟，再次興建違建。

很可能賭的就是下次違建完成後，政府沒有時間或經費來拆除，甚至是賭一口氣。

但是這樣往復的違法行為，政府還要花錢將之拆除，都是政府經費的浪費，而且拆了他可能又再蓋第三次，沒一個結束。

所以建築法第25條第1項規定︰「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」

建築法第86條第1項第1～2款規定︰「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：

一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。

二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。」

進而在建築法第95條規定︰「依本法規定強制拆除之建築物，違反規定重建者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金」

明文規定如果違建被政府強制拆除後，又再重建，將構成刑事責任，是有可能要坐牢的。

由於新蓋的違建，屬於政府願意處理的違建範圍，所以政府比較願意也比較有餘力透過公權力的方式處理違建

進一步的避免其他住戶要自己透過提起訴訟的方式解決

當然，舊的既有違建，仍是政府不願意也沒有能力處理的範圍，所以仍不會有強制拆除的結果發生，更遑論構成重建的刑事責任，

要想要解決，還是需要透過私立救濟的法律手段。

政府以公寓大廈條例等法律，規定某個社區得組成管委會，以處理相關社區事務，本意實屬相當良善。

但是徒法不足以自行，社區多數住戶是否能夠積極參與社區管理，才是管委會運行的關鍵。

以社區既有的違建為例，如果違建的占有者，與多數住戶相處甚久，因此由多數住戶所組成的管委會，往往很難做成決議來處理既有的違建。

進而造成法定空地遭到占用而無法興建電梯的情況，最後中高樓層的住戶，如果年老行動不便或需要輪椅助行，只有搬走一途。

然而，違建存在的現狀，也可能會在轉手的當下，造成房價的損失，或甚至負上權利瑕疵擔保的賠償責任，畢竟房屋的現值，就因為違建的存在而事實產生貶損，

而俗話說，一個和尚挑水喝，兩個和尚抬水喝，三個和尚沒水喝。

從威權制度轉型成為民主國家的台灣，許多人民仍仰賴於政府乃至於公制度的保護。

但部份的公制度，像是公寓大廈的管委會，其實是沒有辦法落實保障個別住戶的權益的。

這時候其實法律還是有完整制度提供個別住戶進行權益保護的，畢竟管委會其實只是一個輔助單位，真正有產權的人是個別的住戶，而產權才是法律保護的對象。

當然，以台北市為例，違建有處理新違建不處理舊違建的問題，晚於1995年的違建，才是屬於政府願意積極取締的違建。

因此如果管委會沒有積極處理的話，就是違反公寓大廈管理條例第22條第1項第3款︰「…住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。」，而依據公寓大廈管理條例第48條第1項第2款︰「…有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：…

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。…」，重點就在於可以連續處罰，一個月管委會有一張五千元的罰單，一年就要六萬塊，都是一筆相當可觀的費用。 所以解決方法第一個是可以向政府提出檢舉。

但是這個困難在於老舊大樓的違建可能都早於1995年，另外一個向政府檢舉管委會，可能又會得罪更多鄰居。

因此，除了向政府檢舉管委會的失能外，使用法律賦予人民的權利，也才是私法自治的本質。

以社區法定空地遭到一樓佔用為例，由於法定土地是社區大樓住戶所共同擁有的，因此這法定空地，也可以由每個住戶各別主張返還土地的請求權。

民法第767條規定︰「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」

民法第821條規定︰「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」、

所以只要有一個共有人，就可以向違建占有者提出返還土地的主張（當然會面臨到實務檢視多數住戶長期漠視違建是否產生漠認分款契約的效果）。

而這個返還的範圍，是將所有被侵佔的土地，返還給所有共有人全體。

這個返還的範圍還蠻重要的，因為相之比較的就是返還的租金，返還租金的計算，李律師其他篇文章有提到過。

但是返還租金的範圍，就跟返還土地完全的不同。

因為返還租金，法律上給的權利主要是民法第179條︰「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。…」

而個別住戶因為被違建侵占，所失去相當於租金的利益，只有總體租金額乘上這個住戶的產權持分比例。

例如說，違建占有者因為占有法定空地，計算出來總共等於讓社區喪失100萬的租金，但是社區有10戶，每戶的土地持分只有1/10，所以請求的個別住戶都只能拿到10萬，而且沒有請求的（也就是沒有參與訴訟）住戶沒有辦法拿回這筆錢，這個返還土地是完全不同的。

因為土地是一整個塊共有的狀態，不可以分開，所以其他共有人等於可以搭著便車一起享受取回土地的利益。

這也是民法第821條規定的「…各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求…」

但是租金是金錢，每個住戶都有自己對應比例的債權，原則只就自己債權的部份做請求，而在法律沒有特別規定的情況下，當然也不能幫其他住戶做請求。

所以回過頭來看請求的這個案例，如果個別住戶如果願意直接行使法律賦予的權利，那其實他相較其他住戶來說，還可以拿回一筆額外的租金金額。

這種有努力的人才有比較多回報的制度，也是法律獎勵不讓權利睡著的人，讓行使權利的人可以享受比較多一點的權利跟利益。

社區管理制度的長期失能，會導致違建占用社區法定空地的違法情事，直接或間接產生很多法律效應。

當然，如果是認識相處幾十年的鄰居，他占用了社區的法定空地，其他住戶礙於情面，要直接討回這塊土地會有很大的人情壓力。

這也是導致多數的管委會，失能而無法處理違建的主要因素。

那其他住戶，尤其是高樓層的住戶，就要承擔社區法定空地被占用的不利益。

無法拿法定空地停汽機車、喪失原本可以出租土地的租金，這當然都不在話下。

然而在老舊大樓為數眾多的住戶中，很多是年紀漸長而開始產生行動不便的困擾的。

而這些住戶面對無法爬樓梯的困境，原本可以選擇在法定空地上興建電梯來解決，不過由於法定空地遭人占用，又不願處理，最後許多住戶只能選擇搬走。

不過這邊就出現了一個法律問題，假設某戶四樓的住戶A，他原本有著社區中房子的產權，以及土地的產權。

但是住戶A因為長年不願意處理違建的問題，然後選擇搬走，這時候新的買受人住戶B，他買到的產權，又是什麼呢？

理論上，當然是要跟原本的住戶A一模一樣阿。

但是法律上針對原本四樓的住戶A長年不主張權利的情況，產生了兩種截然不同的法院見解。

第一種法院見解是，由於各個住戶間長年縱容違建占有者的使用，因此所有社區住戶中產生了默示的分館契約，因為有這個契約，其他住戶不能向違建占有者要回土地。

第二者法院見解剛好相反，認為單純的默示，不能代表同意成立分管契約，仍需要其他視同為同意的具體行為，否則不會成立分管契約。

第一種見解對於違建占有者比較有利，而第二種見解對於其他住戶比較有利，這兩件見解在法院中都各自有法官擁護。

但是如果前面提到的住戶B，他買到的權利跟住戶A一模一樣，所以理論上住戶B應該有他的產權，可以叫違法占有的其他人離開法定空地。

然而，依據不同法院的見解，如果住戶B依據他的產權向法院請求時，被法院採取前面的第一種見解，認為已經有默示的分管契約成立。

那實際上住戶B買到的產權，就實際上已經受到了限制了，而這個限制的原因，是來自前手住戶A長年來縱容的結果。

但是住戶A運氣很好，找到了住戶B來當這個替死鬼。

其實這時候，住戶B仍然受到法律保護的，民法第349條規定︰「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」。

因此，如果默視的分管契約可以作為限制住戶B產權的事由，那樣等於住戶B買到的產權其實已經有了瑕疵，法律上叫做權利瑕疵擔保。

而另外依據民法第353條的規定︰「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」。

簡單來說，住戶B因為這個瑕疵導致的損害額，都可以叫住戶A賠償。

畢竟，讓權利睡著的人，是住戶A啊。

現在很多人都開始移居到大都市，導致傳統的透天厝，在大都市裡面則越來越罕見，而多數的人都開始居住在公寓大廈當中。

而在這些公寓大廈中，常常會看到很多公寓大廈的一樓，有著獨立使用的大車庫或大庭院，並都用水泥墻或欄杆圍起來，看起來就是該戶專屬使用區域。

然而，談到這塊土地，就要從政府對於都市計畫的規劃說起，因為政府對於興建房屋是有法規管控。

所以蓋房子的人不是想要蓋多少層樓就可以蓋多少層樓，不然如果這個區域每棟樓都可以蓋到100層樓，附近交通就會癱瘓，都市的區域發展也會整各被破壞。

但是也不可能只會准許每個房子都只能蓋一層樓，不然對於土地的利用就太浪費了，所以最常見到的老舊大樓，就是4～5層樓的高度。

政府既然允許了房屋建造者蓋了超過二層樓，享有房屋面積增加的好處，那是不是同時之間也產生了義務呢？

因此有了建蔽率的概念，例如建蔽率60的房子，那土地只有60％可以拿來蓋房子，對應不同都市計畫區域中的規定，則可以相對應蓋上4～15不等的房子。

而這沒有蓋房子的40％，就是法律規定出來的空地，雖然土地的產權還是屋主的，但是不能夠興建房子，這塊土地稱之為法定空地，也就是前面提到的義務。

因為有了法定空地，大樓的通風跟日照採光可以獲得改善，甚至於有助於防災，因為如果道路太狹小，救護車或是消防車也不能近來。

近二十年來，為了取得更高的容積率可以蓋更高的樓層，部份新建大樓還有所謂的開放空間，因為獎勵容積率導致樓更高人更多，附近環境便擁擠，所以開放社區一部分的空地，讓其他週邊的住戶可以近來走走，當作公園的概念。

所以不論是近期的開放空間，或是早期的法定空地，都是基於政府管理的法規而來，他背後是有很重的公益色彩，也是房屋所有人的一種土地義務與權利。

然而，畢竟政府官署人力有限，較難以數十人的人力來管理幾十萬棟的住宅使用情況，所以很多不肖人士，就把心思動到侵佔法定空地的上面了。

每個購入公寓的區分所有權人（就是大樓住戶），都會取得兩份權狀，一個是房產權狀，一個是土地權狀。

其中土地權狀就是表彰這個住戶，在房子所興建的土地中，得享有多少持分（也就是享有多少比例的產權的意思）。

畢竟雖然有房子的權狀，但是如果沒有土地上的權利，土地所有權人當然可以向法院訴請拆屋還地。

但是很多人購買房子的時候，拿到土地權狀很開心就不管了，並沒有進一步確認共有土地實際的區域到底是哪裡？

因此進而忽視到其實屬於自己產權範圍內的法定空地，已經遭到他人違建違法侵佔使用，並當然的排除了自己的使用。

那要怎麼才能確認，我家大樓一樓住戶水泥墻或欄杆圍起來的部份，是不是社區的法定空地（我有產權），還是那塊區域是一樓所享有的土地呢，

基於不動產的公示性原則，其實所有的原始產權資料都可以從政府裡面確認，最簡單的就可以先去地政事務所調閱社區大樓一樓住戶的「建物測量成果圖」，甚至調閱社區大樓土地的謄本，相互確認之下，就可以確認出一樓所使用的土地區域，是不是屬於大樓的法定空地。

當然，如果這塊土地真的是大樓的法定空地，那一樓的停車場或是庭院，那就當然是屬於違建了。

（至於違建興建後其他住戶都沒有反應，而可能產生的法律效應，那又是另外一個法律問題了～～

許多人家裡都有添購兩套以上的房產，作為資產配置或是買給兒女使用。

據內政部在2020年的資料，有兩房以上的戶數，就高達了257萬戶以上。

由於是多出來的第二間房子，所以很可能實際上家裡是沒有人過去住的，因而就產生了空房。

如果這個空房位於人口移入需求較大的都市中，就產生了租屋的潛在提供者。

然而，房東最擔心的就是碰到各式的惡房客（當然，房客也很擔心遇到惡房東）

如果長期積欠租金又不搬遷，自己只是一介沒有公權力的老百姓，到時候要上法院又況日費時的很麻煩。

甚至如果打起官司的話，主張房屋返還請求權，可能會被法院請求繳納高達房屋市價的1％作為法院裁判費，才能開始審理房屋返還的訴訟，真是賠了夫人又折兵。

但是如果房子空在那邊，每個月又是幾萬塊錢的租金浪費，很多人最終無法忍受這金錢損失，還是把房屋出租出去了。

最後如果真的不幸遇到了不肯繳納房租的房客，有許多的房東，就會開始便宜行事，採取比較積極的手段來處理這件事情。

例如直接採取斷手斷電的手段，來逼迫房客妥協。

然而，這種作法並不是沒有法律風險的，仍有部份的檢方會採取比較保護房客的立場認為，房東這種作法已經影響到房客正常的權益，因此構成了刑法上的強制罪。

導致自力救濟的這種行為，居然踩上了刑法的紅線，最後又弄得更麻煩。

當然也有法院認為，斷水斷電仍不等於直接對他人實施強暴或脅迫的行為，但是事情處理成這麼麻煩，所額外支出的勞動成本已經遠遠高出追討回來的租金了。

所以要怎麼處理才比較妥適呢？

其實危機的處理最好的方式，就是在還沒發生危機的時候就進行處理。

例如在出租房屋的時候，就先把欠繳房租多久後，房東即有權斷手斷電的條款寫入租約中。

屆時房客積欠租金達到租約所約定的數額，房客即可依據租約進行比較積極性的處理，而免於司法程序的麻煩，甚至額外遭到刑事追溯。

例如臺灣臺中地方法院 103 年度簡上字第 140 號民事判決實務判決承認︰「…兩造間系爭租約已約定水電費由承租人另行支付；並約定承租人遲付租金、水電費等達二個月以上，出租人得逕行停供水、 電，而上訴人於101年12月8日時，確已遲付租金、水電費達二個月以上，則被上訴人依上開租約約定，予以停供水電，當無違約或侵害上訴人權益之處…」，正是肯定房東可以在租約明確約定的情況下，將斷水斷電可作為房客積欠租金時的強制手段，以落實私法自治的精神，且房客因為斷水斷電所產生的損失，也無法向防東請求賠償，因為被斷水斷電都是房客沒按時繳納房租所造成。

所以契約寫的好，煩惱比較少～～

（文章將儘速上線，敬請期待）